Por Gilza Corrêa dos Santos/Conjur – A desjudicialização da usucapião é um tema importante, pois busca simplificar e agilizar o processo de regularização de propriedades. A legislação brasileira tem passado por mudanças nesse sentido, visando facilitar o acesso à propriedade para aqueles que ocupam um imóvel de forma pacífica e contínua por um longo período.
É fundamental acompanhar de perto as discussões e evoluções legislativas relacionadas à desjudicialização da usucapião, buscando sempre garantir a segurança jurídica e o respeito aos direitos de todos os envolvidos.
A evolução na legislação da usucapião extrajudicial tem sido significativa nos últimos anos. A Lei 13.465/2017 [1] trouxe mudanças importantes ao permitir a regularização fundiária de áreas urbanas e rurais de forma mais célere e menos burocrática. Além disso, a Lei 13.105/2015 (Código de Processo Civil) também trouxe inovações ao estabelecer a possibilidade de realização da usucapião extrajudicial perante cartórios, desde que preenchidos os requisitos legais.
Essas evoluções legislativas têm contribuído para facilitar o acesso à regularização de propriedades por meio da usucapião, tornando o processo mais ágil e menos oneroso para os interessados. Porém trazendo alguns desafios na sua aplicabilidade extrajudicial.
Desafios da desjudicializacão da usucapião frente à legislação
Não é segredo que o legislador no Código de Processo Civil de 2015 pretendia promover a redução do número de processos do âmbito judicial ou ao menos tentou fazê-lo por meio de diversos mecanismos. Um exemplo foi a retirada da esfera judiciária a exclusividade da competência para apreciar o processo de declaração de usucapião.
Tratando-se da usucapião extrajudicial, os cartórios de registro de imóveis se tornaram concorrentemente, juntamente com o Judiciário, para o processamento do pedido de declaração originária da propriedade em virtude do decurso de tempo.
A redação do artigo 1.071 [2] tem por fim a desburocratização desse instituto, deixando evidente a ineficácia da celeridade processual na esfera judicial, principio o qual é expressamente elencado na constituição federal de 1988, fazendo necessário repensar a obrigatoriedade da apreciação do judiciário em algumas lides sociais. No entanto, com a desjudicialização da usucapião, ocorreu o aumento da responsabilidade dos registros de imóveis na comprovação e proteção de direitos ou regramento de relações pessoais.
Atualmente a atividade registral é entendida como uma composição do próprio ramo do direito, sendo assim, os registrais de imóveis deverão obedecer aos princípios da legalidade, da publicidade, da obrigatoriedade, da tipicidade, da continuidade, da especialidade e da territoriedade, por que os documentos que emitem são dotados de força probatória e de presunção de legalidade e de veracidade.
Dúvidas quanto à efetividade do procedimento
Nesse “novo” instituto residem duas grandes problemáticas que necessitam ser resolvidas e analisadas: se esse procedimento é realmente menos oneroso e se de fato é dotado da efetividade que a legislação propôs.
A desjudicialização da usucapião foi inserida no ordenamento jurídico brasileiro com cunho de desafogar o Judiciário, de dar celeridade ao tramite processual e ser menos oneroso. Mas oneroso para quem? Para o Judiciário ou o para requerente ativo?
Uma parcela expressiva da população vive em posse irregular, ou seja, não há registro dessa propriedade no cartório de imóveis. Essa parcela acredita que o simples fato de efetuar o pagamento do IPTU o torna proprietário, mas quando descobrem que isso não é premissa verdadeira, recorrem ao do Poder Judiciário para verificar a possibilidade de tornar-se proprietário legitimo do imóvel.
A disposição do novo diploma processual, especificamente quanto aos requisitos exigidos, traz série de dúvidas quanto à sua efetividade.
Essas dúvidas surgem, principalmente, a partir das exigências do artigo 1.071, que, além da documentação formal, como a prova documental da posse e as certidões negativas, determina que o pedido seja instruído com a planta elaborada por profissional habilitado e assinada pelos titulares de direitos reais e de outros registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e dos imóveis confinantes. É neste particular que residem as dúvidas quanto à efetividade do procedimento instituído pelo novo Código de Processo Civil.
Mas aparentemente esse equívoco do legislador foi “corrigido” pela Lei 13.465/2017 [3], pois tem a previsão de que no silêncio do antigo proprietário da terra será interpretado como concordância ao pedido de posse do usuário da área. Pela alteração ocorrida, se a planta ou a matrícula do imóvel não tiverem a assinatura do titular de direito, ele será notificado para manifestar consentimento expresso em até 15 dias. Se a pessoa não for encontrada, a notificação será feita por edital.
Porém, o que a lei não modificou muito menos o legislador deixou de lado, foi a necessidade dos proprietários dos imóveis conflitantes serem chamados e terem que assinar a planta de seu próprio imóvel. Deixe claro que os imóveis conflitantes não são objeto principal do procedimento protocolado perante o cartório de imóvel.
É improvável que os detentores de outros direitos averbados na matrícula cedam a garantia constituída sobre o imóvel, concordando com tal pedido.
Observando então, o não preenchimento de qualquer dos requisitos exigidos tornará o pedido judicial, conforme preconiza o do artigo 216-A,§ 10º da Lei 6.015/73.
“Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com: (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
§10. Em caso de impugnação justificada do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum, porém, em caso de impugnação injustificada, esta não será admitida pelo registrador, cabendo ao interessado o manejo da suscitação de dúvida nos moldes do art. 198 desta Lei.” (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)
Medida essa que poderá relegar à absoluta inutilidade o instituto legal em análise. Apesar de que há entendimento do STJ que não se faz necessário tal autorização dos “proprietários” dos imóveis limítrofes para propor o pedido de usucapião. Porém, como o Oficial de Imóveis somente poderá se ater as questões administrativas, esse entendimento não será levado em consideração. Sendo assim, como tal procedimento terá eficácia se as exigências perduram insistentemente a tardar que o requerente tenha seu direito declarado?
Exigências legais
O procedimento de usucapião extrajudicial, apesar de ser uma alternativa mais ágil e menos burocrática, ainda deve cumprir uma série de exigências legais para garantir a eficácia do processo. Isso inclui a comprovação da posse mansa, pacífica e ininterrupta do imóvel, o cumprimento dos prazos estabelecidos em lei, a apresentação de documentação completa e a notificação dos confrontantes.
É importante ressaltar que as exigências são fundamentais para assegurar a segurança jurídica do procedimento e evitar eventuais contestações futuras. No entanto, é compreensível que a morosidade na análise e aprovação do processo possa ser um obstáculo para os interessados.
Nesse sentido, é importante que os órgãos competentes responsáveis pela análise dos pedidos de usucapião extrajudicial atuem de forma eficiente e célere, garantindo que o direito dos requerentes seja prontamente reconhecido quando preenchidos os requisitos legais.
Não sabemos ao certo se essa desjudicialização do instituto da usucapião terá efetividade. O que sabemos e que na pratica ainda há muita burocracia a ser dissipada e superada.